Kebijakan Pemerintah tentang Program Sejuta Rumah

Membangun Mimpi Sejuta Rumah: Menelusuri Kebijakan Ambitius Pemerintah untuk Hunian Layak

Pendahuluan

Kebutuhan akan hunian yang layak merupakan salah satu hak dasar manusia sekaligus indikator penting kesejahteraan suatu bangsa. Di Indonesia, tantangan penyediaan perumahan masih menjadi isu krusial, di mana jutaan keluarga, terutama dari kalangan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), belum memiliki akses terhadap rumah yang terjangkau dan berkualitas. Menyadari urgensi ini, pada tahun 2015, Pemerintah Indonesia di bawah kepemimpinan Presiden Joko Widodo meluncurkan sebuah inisiatif ambisius yang dikenal sebagai "Program Sejuta Rumah" (PSR). Program ini tidak hanya sekadar janji, melainkan sebuah kebijakan terpadu yang melibatkan berbagai sektor dan mekanisme untuk mengatasi defisit (backlog) perumahan nasional yang mencapai jutaan unit.

Latar Belakang dan Tujuan Program Sejuta Rumah

Defisit perumahan di Indonesia diperkirakan mencapai angka sekitar 12,7 juta unit pada awal peluncuran program. Angka ini mencerminkan kesenjangan besar antara pasokan dan permintaan perumahan, terutama bagi MBR yang kesulitan mengakses pembiayaan konvensional dan harga properti yang terus meningkat. Program Sejuta Rumah hadir sebagai respons strategis untuk:

1. Mengurangi Backlog Perumahan: Target utama adalah menyediakan satu juta unit rumah setiap tahunnya, baik untuk MBR maupun non-MBR, dengan fokus prioritas pada MBR.
2. Meningkatkan Akses Hunian Layak: Memastikan masyarakat, khususnya MBR, dapat memiliki atau menempati rumah yang layak huni, aman, dan sehat dengan harga terjangkau.
3. Menggerakkan Perekonomian Nasional: Sektor properti memiliki efek berganda (multiplier effect) yang besar terhadap puluhan industri pendukung lainnya, seperti bahan bangunan, jasa konstruksi, perbankan, dan tenaga kerja. PSR diharapkan menjadi lokomotif pertumbuhan ekonomi.
4. Mewujudkan Keadilan Sosial: Memastikan bahwa hak atas papan dapat dinikmati oleh seluruh lapisan masyarakat, tanpa terkecuali.

Pilar-Pilar Kebijakan dan Mekanisme Pendukung

Untuk mencapai target ambisius tersebut, pemerintah merancang sejumlah kebijakan dan mekanisme pendukung yang saling berkesinambungan, melibatkan berbagai kementerian, lembaga, dan pihak swasta.

1. Subsidi Pembiayaan Perumahan untuk MBR:
Ini adalah jantung dari Program Sejuta Rumah untuk MBR. Pemerintah menyediakan berbagai skema subsidi agar cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi lebih ringan dan terjangkau:

• Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP):

  • Konsep: Dana FLPP dikelola oleh Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP) di bawah Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). Ini adalah subsidi bunga dan subsidi bantuan uang muka yang diberikan pemerintah melalui bank pelaksana kepada MBR.
  • Manfaat: Suku bunga KPR tetap (fixed) rendah sepanjang tenor (misalnya 5% per tahun), jangka waktu cicilan panjang (hingga 20 tahun), bebas PPN (Pajak Pertambahan Nilai), dan bebas premi asuransi.
  • Target: MBR dengan penghasilan tertentu yang belum memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi perumahan.

• Subsidi Selisih Bunga (SSB):

  • Konsep: Pemerintah menanggung selisih antara suku bunga komersial pasar dengan suku bunga yang ditetapkan untuk MBR. Bank pelaksana tetap menyalurkan KPR dengan bunga pasar, namun sebagian selisihnya ditanggung pemerintah.
  • Manfaat: Cicilan lebih ringan karena bunga yang ditanggung MBR lebih rendah dari bunga pasar. Berbeda dengan FLPP, bunga KPR dengan skema SSB bisa saja berubah mengikuti kebijakan suku bunga acuan setelah masa subsidi berakhir.
  • Target: Mirip dengan FLPP, yaitu MBR yang memenuhi kriteria.

• Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT):

  • Konsep: Program ini merupakan bantuan uang muka yang diberikan kepada MBR yang telah memiliki tabungan di bank dan berkomitmen untuk membeli rumah. BP2BT mendorong masyarakat untuk menabung terlebih dahulu sebagai modal awal pembelian rumah.
  • Manfaat: Meringankan beban uang muka yang harus disiapkan MBR, dengan besaran bantuan yang disesuaikan dengan saldo tabungan dan harga rumah.
  • Target: MBR yang memiliki disiplin menabung dan ingin membeli rumah melalui KPR.

• Bantuan Uang Muka (BUM):

  • Konsep: Bantuan dana yang diberikan kepada MBR untuk meringankan pembayaran uang muka rumah. Bantuan ini biasanya diberikan dalam bentuk tunai sekali bayar.
  • Manfaat: Memudahkan MBR untuk memenuhi persyaratan uang muka yang seringkali menjadi kendala utama dalam membeli rumah.
  • Target: MBR dengan keterbatasan finansial untuk membayar uang muka.

2. Penyediaan Lahan dan Infrastruktur:

• Bank Tanah (Land Bank): Pemerintah berupaya membentuk bank tanah untuk menyediakan lahan yang terjangkau bagi pembangunan perumahan, terutama di perkotaan yang harga lahannya melambung tinggi. Ini bertujuan untuk menekan biaya akuisisi lahan oleh pengembang.
• Pembangunan Infrastruktur Dasar: Kementerian PUPR dan pemerintah daerah berperan dalam penyediaan akses jalan, air bersih, listrik, dan sanitasi ke lokasi-lokasi perumahan baru, terutama yang diperuntukkan bagi MBR, sehingga rumah yang dibangun layak huni dan memiliki aksesibilitas yang baik.

3. Penyederhanaan Regulasi dan Perizinan:

• Online Single Submission (OSS): Pemerintah terus menyederhanakan proses perizinan melalui sistem OSS, yang memungkinkan pengembang mengurus berbagai izin secara terpadu dan lebih cepat. Ini mengurangi birokrasi dan biaya operasional pengembang, yang pada akhirnya dapat menekan harga jual rumah.
• Perizinan Terpadu: Upaya koordinasi antarinstansi pemerintah pusat dan daerah untuk menyelaraskan regulasi terkait perumahan, seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan sertifikasi layak fungsi.

4. Kemitraan Multi-Pihak (Multi-Stakeholder Partnership):

• Pemerintah: Kementerian PUPR sebagai koordinator utama, Kementerian Keuangan (penyedia dana subsidi), Bank Indonesia (regulator makroprudensial), Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sebagai pengawas lembaga keuangan.
• Bank Penyalur: Bank BUMN (Himbara) seperti BTN, BRI, Mandiri, BNI, serta bank swasta, menjadi garda terdepan dalam menyalurkan KPR subsidi.
• Pengembang (Developer): Asosiasi pengembang seperti Real Estat Indonesia (REI) dan Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) menjadi mitra strategis dalam pembangunan unit rumah.
• Masyarakat: Sebagai penerima manfaat sekaligus pemegang peran aktif dalam menjaga keberlanjutan program.

Tantangan dan Hambatan

Meskipun PSR telah menunjukkan capaian yang signifikan, program ini tidak luput dari berbagai tantangan:

1. Ketersediaan Lahan: Keterbatasan lahan di perkotaan dan tingginya harga tanah menjadi hambatan utama, terutama untuk pembangunan rumah tapak.
2. Kualitas dan Desain: Ada kekhawatiran terkait kualitas bangunan dan desain rumah subsidi yang terkadang kurang variatif atau belum sepenuhnya memenuhi standar kenyamanan yang diharapkan.
3. Aksesibilitas di Daerah Terpencil: Penyaluran KPR subsidi dan pembangunan rumah di daerah-daerah terpencil masih menjadi tantangan logistik dan finansial.
4. Verifikasi Data MBR: Akurasi data MBR menjadi krusial untuk memastikan subsidi tepat sasaran dan mencegah praktik penyalahgunaan.
5. Koordinasi Antarlembaga: Koordinasi yang efektif antara pemerintah pusat, daerah, bank, dan pengembang sangat penting untuk kelancaran program.
6. Kenaikan Harga Material: Fluktuasi harga material bangunan dapat mempengaruhi biaya produksi dan harga jual rumah.

Capaian dan Dampak Program

Sejak diluncurkan pada tahun 2015, Program Sejuta Rumah telah menunjukkan capaian yang impresif. Setiap tahunnya, target satu juta unit rumah berhasil dicapai, bahkan seringkali terlampaui. Hingga akhir tahun 2023, akumulasi unit rumah yang terbangun melalui program ini telah melampaui 8 juta unit.

Dampak positif dari PSR antara lain:

• Peningkatan Kepemilikan Rumah: Jutaan keluarga, khususnya MBR, kini memiliki kesempatan untuk memiliki rumah sendiri, meningkatkan stabilitas dan kualitas hidup.
• Penciptaan Lapangan Kerja: Sektor konstruksi dan industri terkait menyerap jutaan tenaga kerja, baik langsung maupun tidak langsung.
• Stimulus Ekonomi: Menggerakkan roda perekonomian dari hulu ke hilir, mulai dari produksi bahan bangunan hingga jasa keuangan.
• Pemerataan Pembangunan: Mendorong pembangunan perumahan di berbagai wilayah, termasuk di luar kota-kota besar.

Masa Depan dan Keberlanjutan

Program Sejuta Rumah adalah agenda pembangunan jangka panjang yang membutuhkan komitmen berkelanjutan. Ke depan, pemerintah perlu terus berinovasi dalam:

• Teknologi Konstruksi: Mengadopsi teknologi prefabrikasi atau modular untuk mempercepat pembangunan, meningkatkan efisiensi, dan menekan biaya.
• Desain Adaptif: Mengembangkan desain rumah yang lebih fleksibel, ramah lingkungan, dan sesuai dengan kebutuhan demografi yang terus berubah.
• Skema Pembiayaan Inovatif: Menjelajahi skema pembiayaan baru yang lebih inklusif dan berkelanjutan, termasuk kemitraan dengan sektor swasta.
• Penguatan Peran Bank Tanah: Memaksimalkan fungsi bank tanah untuk memastikan ketersediaan lahan yang strategis dan terjangkau.
• Pengawasan dan Evaluasi: Memperkuat mekanisme pengawasan dan evaluasi untuk memastikan kualitas rumah, ketepatan sasaran subsidi, dan kepatuhan terhadap regulasi.

Kesimpulan

Program Sejuta Rumah adalah manifestasi konkret komitmen pemerintah dalam memenuhi hak dasar masyarakat atas hunian yang layak. Melalui kerangka kebijakan yang komprehensif, dukungan pembiayaan yang kuat, penyederhanaan regulasi, dan kemitraan multi-pihak, program ini telah berhasil mengubah lanskap perumahan di Indonesia. Meskipun tantangan masih membentang di depan, semangat "membangun mimpi sejuta rumah" terus menjadi pendorong utama untuk mewujudkan Indonesia yang lebih sejahtera dan berkeadilan, di mana setiap keluarga memiliki atap untuk berlindung dan membangun masa depan.